Bản Tin BĐS


Chuyển nhượng bất động sản: Lách luật, né thuế

picture

Nhiều ngôi biệt thự có giá trị thực hàng tỷ đồng nhưng trên hợp đồng chuyển nhượng có khi chỉ vỏn vẹn tiền trăm triệu – Ảnh minh họa.

Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ không đạt được mục tiêu, bởi chính những quy định được xem là “nửa vời” đối với người nộp thuế.

Đó là việc cho phép người dân có quyền lựa chọn một trong hai cách nộp thuế. Hoặc nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc, hoặc là 2% trên tổng giá trị của nhà, đất khi chuyển nhượng.
Thoạt đầu, ai cũng cho rằng, quy định theo hướng mở như trên sẽ tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp có nhiều thuận lợi hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Tuy nhiên, chỉ sau một tháng có hiệu lực, những quy định “mở” này đã vô hình trung tạo kẽ hở cho cả người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, đưa các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất đứng “ngoài vùng phủ sóng” của luật thuế này.
Biệt thự 700 triệu
Không mất quá nhiều thời gian để tìm hiểu giá trị thực chất của một giao dịch nhà, đất sau khi chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực từ ngày 26/9/2009. Có mặt tại các trung tâm giao dịch nhà đất hiện nay, khó có thể tìm thấy một bản hợp đồng nào có giá trị trên vài tỷ đồng. Đơn giản là bởi, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch.
Để có thể lách được tối đa khoản thuế 2%, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt.
Trường hợp của anh Nguyễn Mậu Thuần (Thanh Xuân, Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Căn nhà mặt ngõ đường Vũ Trọng Phụng của anh được rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua mức giá đó. Nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh Thuần sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng).
Tuy nhiên, để giảm thiểu tối đa khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khách hàng đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng. Với thỏa thuận này, anh Thuần chỉ phải nộp có 20 triệu đồng thay vì 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng bất động sản.
“Hầu hết những người nào bán nhà, đất hiện nay không ai dại gì mà khai đúng giá trị của bản hợp đồng. Tôi thấy đây là luật thuế đúng với nghĩa vì “quyền lợi” nhân dân nhất từ trước tới nay”, anh Thuần vui sướng ra mặt.
Tuy nhiên, những trường hợp khai như anh Thuần là còn có vẻ quá “hiền”. Ông Phạm Mạnh Dũng, Trưởng phòng Môi giới bất động sản của Công ty Đầu tư và Xây dựng Tân Thành Minh còn cho biết, có rất nhiều giao dịch biệt thự có giá trị thực hàng chục tỷ đồng, nhưng khi viết trong hợp đồng, nhiều căn đã được đẩy xuống.. 700 triệu đồng.
Thậm chí, theo anh Dũng, đa phần các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng qua công ty này của doanh nghiệp hiện nay vẫn ‘ngoài vùng phủ sóng” của thuế. Các khách hàng khi mua nhà của các chủ đầu tư, để tránh phải nộp thuế sang tên khoảng 100 triệu đồng/căn, họ đã chấp nhận không đứng tên căn nhà mà thực hiện một động thái đơn giản nhưng khá hiệu quả là “ủy quyền công chứng”.
Khách hàng sau khi mua nhà đến phòng công chứng sẽ được chủ đầu tư ủy quyền lại cho một cá nhân khác tiến hành chuyển nhượng lô đất, căn nhà đó. Kết quả là cả chủ đầu tư và khách hàng đều “né” được thuế. Tất nhiên, để “nắm đầu cán”, khách hàng vẫn phải yêu cầu chủ đầu tư có một bản thỏa thuận về tính pháp lý của hợp đồng và căn nhà đó.
Thất thu do thuế
Một chuyên viên của một sàn giao dịch có uy tín tại Hà Nội nói, việc khai man giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế của người dân hiện nay là khá phổ biến.
Theo ông Lương Khắc Kiên, Phó chi cục trưởng Chi cục thuế quận Ba Đình, vẫn biết tình trạng người dân khai sai so với giá trị thực của căn nhà, lô đất khi bán, song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng.
Cũng theo chuyên gia này, do mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay nên việc xác định giá mua bán thực tế là rất khó khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị của bất động sản chuyển nhượng.
Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc lại cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.
Theo bà Cúc, tùy vào những trường hợp và hợp đồng cụ thể mà người dân và doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất và có thể “lách” được tối đa. Cụ thể, đối với những hợp đồng nào mà chủ bán không thu được lãi nhiều từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai sai giá trị căn nhà, lô đất và đăng ký nộp 2% thuế trên giá trị tài sản đó.
Còn theo một chuyên viên Cục Thuế Hà Nội, luật quản lý thuế hiện nay đã quy định, mua bán hàng hóa với giá trị trên 50 triệu đồng mới được khấu trừ thuế. Chỉ sau một thời gian thực hiện, quy định này đã hạn chế đáng kể tình trạng tình trạng mua bán hóa đơn bất hợp pháp và kê khai khống giá trị hàng hóa.
Chính vì vậy, theo vị này, để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất cũng phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.

Bất động sản 2010 và dự báo 2011

Năm 2010 kết thúc và đã bước qua tháng thứ 2 của năm 2011, thị trường Bất động sản trong năm qua – theo nhận định của Bộ Xây dựng – giá nhà đất ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát… Và thị trường còn “ẩn chứa nhiều yếu tố bất ổn”. Những nhận xét trên được tổng kết tại Hội nghị cuối năm công tác 2010 của Bộ Xây dựng, được tổ chức đầu tháng 1-2011 tại Hải Dương.

2010 – Nhiều diễn biến

Theo báo cáo tổng kết năm 2010 và kế hoạch năm 2011 của Bộ Xây dựng, tính đến 31-12-2010, cả nước có 755 đô thị, tổng diện tích nhà ở toàn quốc tăng thêm khoảng 86.8 triệu mét vuông, theo đó diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 17.5m2 sàn/ người. Như vậy, thị trường bất động sản 2010 tiếp tục đà hồi phục nhanh của năm 2009. Tuy nhiên, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp, ẩn chứa nhiều yếu tố bất ổn. Giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Mặc dù có nhiều sản phẩm nhưng ít loại phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu tối đa của người dân.

Toàn quốc có 707 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động và có tên trong các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên các hoạt động đầu cơ, thổi giá, đầu tư theo phong trào diễn ra phổ biến đang là thách thức lớn cho công ty quản lý, cũng như giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Nhiều chính sách liên quan đến nhà ở thị trường bất động sản đã được Bộ trình và đã được Chính phủ ban hành như Nghị định số 71, Nghị định 90, Thông tư 16… Trong năm 2010, Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung chỉ đạo triển khai chương trình nhà ở sinh viên, nhà ở người có thu nhập thấp, chương trình nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long (giai đoạn 2) và chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg.

Hiện Bộ Xây dựng cũng đã nghiên cứu, trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung môt số điều của Nghị định số 127/2005 quy định việc giải quyết một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý của nhà đất; dự thảo nghị định về cơ chế, chính sách cải tạo, chỉnh trang và xây dựng lại các khu nhà ở, các khu chung cư cũ tại khu vực đô thị…

Bộ cũng đang tiếp tục triển khai nghiên cứu xây dựng chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; các nhiệm vụ được giao đối với đề án phát triển thị trường bất động sản và đề án cải tạo quỹ đất của nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư đã trình Bộ Chính trị. Đề án phát triển nhà ở công vụ cũng đã hoàn thành và trình Thủ tướng phê duyệt.

2011 – Năm của sản phẩm hạng trung

Trước những thay đổi của thị trường bất động sản năm 2010, nhiều chuyên gia cho rằng trong năm 2011 sẽ có sự canh tranh quyết liệt về giá do có những biến động liên tục của thị trường nhưng sẽ khó tạo nên tình trạng “nóng” hay “lạnh” như trong năm 2010. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2011 sẽ chỉ chuộng những sản phẩm có giá trị bình dân, trung bình với quy mô nhỏ hoặc vừa phải.

Tại buổi họp báo công bố báo cáo quý IV-2010 của Công ty Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam tổ chức mới đây, Giám đốc Nghiệp vụ, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Việt Nam, ông Trần Như Trung cho biết, phân khúc trung bình ngày càng có nhiều người đón nhận bởi thị trường nhà ở trung cấp và bình dân đang ngày càng hướng gần đến người dân hơn. Bằng chứng là số lượng nguồn cung ở phân khúc này cũng đang tập trung ngày một nhiều. Đây là tín hiệu tích cực của việc phân hóa thị trường ngày càng rõ ràng. “Bước sang năm 2011, nhóm nhà ở trung cấp, trung bình cũng sẽ tiếp tục được người dân đón nhận nhiều bởi đây là phân khúc phù hợp với sự chi trả của đại bộ phận người dân có mức thu nhập trung bình hiện nay”, ông Trung khẳng định.

Về xu hướng thị trường trong năm 2011, Công ty Nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy, kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư. Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực hơn so với 2010. Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và vùng ven do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm ngày càng thuận tiện hơn.

Nguyên nhân mà hầu hết các chuyên gia đưa ra để giải thích cho các nhận định của mình bởi đây là phân khúc sẽ tạo ra sức hút lớn cho thị trường nhờ sức cầu cạnh tranh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường.

Không đưa ra xu hướng nhận định như các chuyên gia khác, nhưng ông Peter Ryder, Tổng giám đốc điều hành Tập đoàn Indochina Capital lại tiết lộ, trong năm 2011, tập đoàn sẽ bắt đầu đầu tư vào phân khúc nhà bình dân thay vì chỉ đầu tư vào mảng cao cấp như trước kia. Thị trường sẽ sôi động hơn trong thời gian tới khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng ổn định là điều mà ông Peter Ryder lạc quan khi bàn tới.

Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn

  1. Chưa có phản hồi.
  1. No trackbacks yet.

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: